In der Schweiz gibt es kaum noch Bauland. Günstige Parzellen gibt es nur noch in schlecht erschlossenen, steuerlich unattraktiven Gemeinden Sollen Eigentümer in der gegenwärtigen Wirtschaftslage überhaupt verkaufen oder das knappe Gut nicht besser als Wertanlage behalten?
Sollen Eigentümer in der gegenwärtigen Wirtschaftslage überhaupt verkaufen oder das knappe Gut nicht besser als Wertanlage behalten?
Der Kanton Zürich ist ein grüner Kanton. Gemäss dem Statistischen Amt des Kantons sind 70 Prozent der Gesamtfläche Landwirtschaftsland oder Wald. Marktregulierungen sorgen bei Landwirtschaftsland dafür, dass die Preise praktisch stabil bleiben. Sie lagen in den vergangenen Jahrzehnten nahezu konstant bei unter 10 Franken pro Quadratmeter. Beim Wohnbauland spielt hingegen der Markt. Zum Vergleich: Der mittlere Preis für Wohnbauland lag gemäss Handänderungsstatistik im Kanton Zürich im Jahr 2021 bei 1461 Franken pro Quadratmeter.
In der Stadt Zürich kostete ein Quadratmeter Wohnbauland massiv mehr: 5332 Franken. Dabei handelt es sich um Durchschnittspreise für effektiv gehandelte, noch unbebaute Grundstücke. Dieser mittlere Preis in der Stadt Zürich beruht jedoch auf nur acht effektiven Handänderungen. Diese geringe Zahl an Transaktionen macht deutlich: In der Stadt Zürich kommt es eigentlich kaum zu Handänderungen bei Bauland. Im Jahr 1981 wechselten in Zürich immerhin noch 160 Parzellen die Hand.
Ein knappes Gut
Gemäss «Bauzonenstatistik Schweiz» des Bundesamts für Raumentwicklung (ARE) sind die Bauzonenflächen in den letzten fünf Jahren nahezu stabil geblieben. Gemäss amtlichen Zahlen sind noch 5 Prozent der Landesfläche als Bauzonen verfügbar. Der Anteil an nicht überbauten Bauzonen hat sich seit 2012 aber von 12 bis 18 Prozent auf 10 bis 16 Prozent verkleinert. Knapp die Hälfte der derzeit noch nicht überbauten Bauzonen befindet sich in städtischen Gemeinden. Etwas mehr als ein Viertel ist in stadtnahen und ein Viertel in ländlichen Gemeinden.
Käufer wie auch Verkäufer im Kanton Zürich sollten wissen, dass vier Faktoren einen grossen Einfluss auf die bezahlten Preise haben: die ÖV-Fahrzeit nach Zürich, die Steuerbelastung, die Aussicht und die Nähe zum See. Wer somit gut mit ÖV erreichbares Bauland in einer steuergünstigen Zürcher Gemeinde mit etwas Aussicht besitzt, kann mithilfe eines Bietverfahrens einen hohen Verkaufspreis erzielen. Im Umkehrschluss heisst das für Käufer: Wer günstiges Bauland sucht, muss sich in schlecht erschlossenen, steuerlich unattraktiven Gemeinden umsehen.
2,5 Prozent Wertzuwachs im Jahr
In Zeiten stärkerer Inflation sollten sich Baulandeigentümer aber gut überlegen, ob sie ihre Sachanlage verhökern. Unbebautes Land wirft zwar keine Erträge ab und verursacht meist nur Kosten. Es birgt aber ein attraktives Wertsteigerungspotenzial: Laut einer Studie des Bundesamts für Statistik (BfS) stieg der Preis für Bauland in der Schweiz zwischen 2010 und 2020 um durchschnittlich 2,5 Prozent pro Jahr. Das Wertsteigerungspotenzial scheint auch für die Zukunft intakt: Die steigende Zuwanderung in die Schweiz und der Mangel an Wohnungen sprechen für weitere Preisschübe bei dem knappen Gut.
Die Preisentwicklung einer Parzelle hängt aber jeweils von Faktoren ab wie zum Beispiel der Makro- und Mikrolage des Grundstücks, der Grösse und der zulässigen Bebauung (Ausnützungsziffer). Rainer Jöhl, Geschäftsleiter des Immobilienmaklers Remax Schweiz, sagt dazu: «Solange Bauland sehr knapp bleibt, wird es immer eine Wertsteigerung geben. Erschlossenes Bauland verursacht laufende Kosten, und es ist verantwortungslos, es zu horten und nicht zu bebauen. Daher werden Eigentümer von Behörden aufgefordert, Projekte zu realisieren. Sonst droht die Rückzonung und somit auch ein Wertverlust.»
Drei Typen von Bauland
Beim Kauf und Verkauf von Bauland gilt es, drei Arten zu unterscheiden: Bauerwartungsland, Bauland und ein Baulandgrundstück. Eine Garantie, dass Bauerwartungsland bebaut werden darf, gibt es nicht. Solches Bauland erzielt meist sehr tiefe Verkaufspreise. Fachleute sprechen von Bauland, wenn das Grundstück in einer Gemeinde als Bauland ausgewiesen wurde und ein rechtsgültiger Bebauungsplan vorliegt, Anschlüsse für Strom, Wasser und Abwasser aber noch nicht vorhanden sind.
Ein Baugrundstück verfügt hingegen über alle Anschlüsse und Zugänge zu den örtlichen Versorgungs-, Entsorgungs- und Verkehrssystemen. Baugrundstücke erzielen im Vergleich zu Bauerwartungsland und Bauland die höchsten Preise. Die möglichst uneingeschränkte Bebaubarkeit einer Parzelle ist denn auch das zentrale Vermarktungselement für einen Verkäufer.
Mischzonen mit Gewerbe sind Preisdämpfer
Mit der Bebaubarkeit vergrössert sich auch die Zielgruppe. Sind zum Beispiel mehrere Wohneinheiten auf einem Baulandgrundstück möglich, kommen nicht nur private Käufer, sondern auch institutionelle Investoren wie Pensionskassen oder Versicherungen als finanzstarke Käufer infrage. Einen Einfluss auf den Preis hat nicht nur die Kaufkraft der Zielgruppe, sondern auch die Zone. So ist Land in einer reinen Bauzone jeweils mehr wert als Land in einer Mischzone, wo auch Gewerbebetriebe stehen. Jedes Geschoss, das man zusätzlich bauen darf, bringt ebenfalls einen Preissprung nach oben.
Bauland kaufen oder verkaufen auf eigene Faust?
Die Preisermittlung und der Kauf und Verkauf von Bauland verlangen Fachwissen und Verhandlungsgeschick. Das Erstellen eines aussagekräftigen Verkaufsdossiers und die Abklärung der Bebaubarkeit durch den Käufer oder Eigentümer können viel Zeit in Anspruch nehmen. Adrian Wenger, Hypothekarberater beim VZ Vermögenszentrum in Zürich, sagt: «Wissen ist Macht oder im Fall von Bauland Geld. Der Eigentümer sollte wissen, was auf der Parzelle möglich ist. Er sollte das mögliche Bauvolumen kennen und wissen, ob ein Mehrfamilienhaus, ein Einfamilienhaus oder Stockwerkeigentum möglich wären. Ein Verkäufer müsste auch die Ausnützungsziffer kennen. Es gilt für Verkäufer wie auch Käufer: Je mehr man weiss, umso besser lässt sich ein angemessener Preis bestimmen.»
Wenger rät Menschen, die verzweifelt nach Bauland suchen: «Man sollte in einer Gemeinde leere Parzellen suchen, im Grundbuch den Eigentümer ermitteln und ihn anfragen, ob er verkaufen will.» Man könne dann nur hoffen, dass diesen Schritt nicht schon hundert andere Personen gemacht haben.
Für Rainer Jöhl von Remax Schweiz gibt es zwei Wege, um an Bauland zu kommen. Entweder spricht man bei den Gemeinden direkt und persönlich vor und lässt sich über die Bauprojekte und die geplante Ortsplanung orientieren. Oder man wendet sich an ein lokal verankertes Immobilienmaklerunternehmen und beauftragt dieses mit der Suche. Ohne Insiderwissen werde man immer zu spät sein bei «günstigem» Wohnbauland, sagt Jöhl. «Alternativ ist auch die Suche nach einem älteren Wohnhaus empfehlenswert, welches entweder umgebaut oder ersetzt werden kann.»
Checkliste für Käufer und Verkäufer
Bauvorschriften prüfen: Der Zonenplan und die Bauordnung geben Aufschluss darüber, ob und wie ein Grundstück bebaut werden darf. Der Zonenplan der Gemeinden unterscheidet Bau-, Landwirtschafts- und Schutzzonen. Die Gemeinde kann Ihnen über die geltenden Bauvorschriften in der jeweiligen Zone Auskunft geben. Sie sollten nach der Ausnützungsziffer (maximal zulässige Wohnfläche), vorgeschriebenen Grenzabständen und allfälligen Vorschriften zum Baustil fragen.
Erschliessung klären: Wer Bauland verkauft oder kauft, sollte wissen, ob Strassenzufahrt, Frisch- und Abwasserleitungen, Anschlüsse für Strom und Internet usw. in der Nähe oder bereits vorhanden sind. Falls das Bauland schlecht erschlossen ist, drückt dieser Umstand auf den Preis.
Dienstbarkeiten auf Grundstück: Dienstbarkeiten wie zum Beispiel ein Weg- oder Leitungsrecht können ein Bauprojekt erschweren. Einschränkende Dienstbarkeiten sollten sich in einem tieferen Landpreis bemerkbar machen. Ein Näherbaurecht kann hingegen einen höheren Preis rechtfertigen.
Maklerunterstützung prüfen: Auch wenn sich Bauland an guter Lage rasch verkaufen lässt, sollten Laien auf Beratung und erfahrene, seriöse Grundstücksmakler setzen. Ein Grundstücksmakler erstellt zum Beispiel die Verkaufsdokumentation, schätzt den Wert des Landes, führt Gebotsrunden durch und vermittelt Kaufinteressenten. Holen Sie Referenzen ein, und prüfen Sie die Online-Bewertungen des Maklers.
Maximal mögliche Wohnfläche ermitteln: Jede Gemeinde hat ein eigenständiges Baureglement und einen Bauzonenplan. Je nach Reglement wird die maximal mögliche Wohnfläche oder das maximale Gebäudevolumen in Abhängigkeit zur Landfläche und zur Bauzone festgehalten. Dienstbarkeiten können die Bebauung jedoch merklich einschränken. Zum Beispiel kann eine grosse Parzelle in Waldnähe durch eine Waldabstandslinie quasi entwertet werden.
Maklerhonorar: In der Schweiz gibt es keine gesetzlich festgelegte Maklergebühr für den Verkauf von Bauland. Die genaue Höhe bemisst sich unter anderem nach der Grundstücksart, der Region des Objekts und der Höhe des Verkaufspreises. Die typischen Maklerkosten für den Verkauf von Ein- und Mehrfamilienhäusern betragen zwischen 2 und 5 Prozent, während Grundstücke in der Regel mit einer Provision von bis zu 5 Prozent verkauft werden. Die Maklerkosten trägt der Verkäufer.
Einschränkungen und Belastungen prüfen: Ist ein Grundstück sehr steil, drohen Rutschungen und teure Präventionsmassnahmen. Prüfen Sie auch, ob das Land nicht in einer Hochwasserzone liegt oder Altlasten vorliegen. Eine laute Umgebung lässt den Bodenpreis purzeln. Insbesondere Auto-, Bahn- oder Fluglärm bringt eine Wertminderung mit sich.
Grundstückgewinnsteuer: Die Grundstückgewinnsteuer muss jeweils der Verkäufer bezahlen. Drei Faktoren sind für die Berechnung massgebend: die Höhe des Verkaufsgewinns, die Haltedauer als Eigentümer und der Ort der Immobilie. Es gilt: Je kürzer die Besitzdauer, desto höher fällt die Grundstückgewinnsteuer aus.
Handänderungssteuer bzw. Grundbuchgebühr: Handänderungssteuern werden in der Schweiz von den Kantonen oder den Gemeinden, nicht aber vom Bund erhoben. Die Handänderungssteuer wird zusätzlich zu den Grundbuchgebühren erhoben. Die Bezeichnungen der kantonalen Steuergesetze sind nicht einheitlich: So wird die Handänderungssteuer als «Abgabe», «Steuer» oder als «Gebühr» bezeichnet. Die Kantone Zürich, Uri, Glarus, Zug und Schaffhausen kennen lediglich eine Grundbuchgebühr. Der Kanton Schwyz erhebt weder eine Handänderungssteuer noch eine Grundbuchgebühr.
Verkaufsbeschrieb: Es ist wichtig, eine klare und ansprechende Beschreibung des Baulands zu erstellen, die alle wichtigen Informationen enthält, wie zum Beispiel die Grösse des Grundstücks, die zulässige Bebauung (Wohnzone) und die Lage sowie die Erschliessung mit Strom/Wasser/Kanalisation usw., damit die interessierte Käuferschaft ohne grossen Zusatzaufwand mit Architekten und Banken sprechen kann.
Vertrag: Ein Verkaufs- bzw. Kaufvertrag für Bauland muss notariell beurkundet werden. Die Notariatskosten betragen bis zu 0,5 Prozent des Transaktionswertes. Die Kosten werden in der Regel je zur Hälfte zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Im Kanton Aargau gilt zum Beispiel folgender Tarif für die Vertragserstellung und Beurkundung: 4 Promille bis zu einem Kaufpreis von 600 000 Franken, plus 2 Promille von 600 000 bis 3 Millionen Franken zuzüglich Mehrwertsteuer und Auslagen.
