Haben KMU das Recht auf eine Mietzinssenkung? Welche Mietzinsreduktion für betroffene Geschäftsmieter zum heutigen Zeitpunkt in der Praxis möglich ist und was Sie sonst noch zum Thema wissen müssen.

Welche Mietzinsreduktion für betroffene Geschäftsmieter zum heutigen Zeitpunkt in der Praxis möglich ist und was Sie sonst noch zum Thema wissen müssen.

Zahlreiche KMU sind von den coronabedingten behördlichen Schliessungen von Gastronomiebetrieben sowie von Sport-, Kultur- und Freizeiteinrichtungen betroffen. Drohende Liquiditätsengpässe können die Frage aufwerfen, ob eine Mietzinsreduktion für die Zeit der Corona-Schliessungen möglich ist.

Mangel der Mietsache?

Der Mieter ist bei einem Mangel der Mietsache berechtigt, den Mietzins entsprechend herabsetzen zu lassen. Bislang ist ungeklärt, ob die behördlichen Schliessungen aufgrund der Corona-Pandemie zu einem Mangel der Mietsache führen, der die betroffenen Geschäftsmieter zu einer Mietzinsreduktion berechtigt. Die Meinungen in der Lehre gehen auseinander. Erst wenn die Rechtsprechung diese Frage geklärt hat, besteht Gewissheit darüber, ob die betroffenen Geschäftsmieter einen Rechtsanspruch auf Mietzinsherabsetzung haben oder nicht.

Privatrechtliche Vereinbarung

Die Vorlage für ein Covid-19-Geschäftsmietegesetz des Bundes sah vor, dass Geschäftsmieter, die im Frühjahr 2020 von den behördlichen Schliessungen betroffen waren, nur 40 Prozent des vertraglichen Mietzinses für diesen Zeitraum schuldeten. Nachdem das Parlament die Vorlage abgelehnt hat und kein Covid-19-Geschäftsmietegesetz des Bundes erlassen worden ist, steht mieterseitig das Argument im Raum, dass an die Stelle einer entsprechenden gesetzlichen Regelung eine privatrechtliche Vereinbarung einer entsprechenden Mietzinsreduktion zwischen Mieter und Vermieter zu treten hat.

Einvernehmliche Lösung

Es hat sich in der Praxis gezeigt, dass eine einvernehmliche Lösung im Interesse beider Mietvertragsparteien liegen kann, wenn eine bis anhin gute Geschäftsbeziehung langfristig aufrechterhalten werden soll. Die Interessenverbände sowohl von Mietern als auch von Vermietern regen an, für die betroffenen Mietverhältnisse gemeinsam situationsgerechte Lösungen zu finden.

Praxis der Schlichtungsbehörden sieht Senkung um 50 Prozent vor

Finden entsprechende Verhandlungen zwischen den Mietparteien im Rahmen eines Schlichtungsverfahrens vor einer Mietschlichtungsbehörde statt, hat die Praxis Fälle gezeigt, in denen den Parteien von der Schlichtungsbehörde eine Mietzinsreduktion von 50 Prozent für die Zeit der coronabedingten behördlichen Schliessung des entsprechenden Geschäftsbetriebs vorgeschlagen wurde.

Die Drittelslösung mit Beteiligung des Gemeinwesens

Verschiedene Kantone, namentlich Basel-Stadt, Basel-Land und Solothurn sowie die Stadt Zürich sehen in unterschiedlicher Ausgestaltung eine sogenannte Drittelslösung vor. Im Rahmen einer solchen Drittelslösung übernimmt das jeweilige Gemeinwesen bis zu einem Höchstbetrag einen Drittel des Mietzinses während der coronabedingten behördlichen Schliessung, sofern sich die Mietparteien darauf einigen, während diesem Zeitraum selber je einen Drittel des Mietzinses zu tragen.

Ausblick: Wie sieht es nach Lockerungen aus?

Werden die behördlichen Totalschliessungen aufgehoben und treten lockerere Massnahmen in Kraft, wie beispielsweise eine Beschränkung der Anzahl Gäste oder Besucher, könnten betroffene Geschäftsmieter weiterhin empfindliche Umsatzeinbussen erleiden. Es wird auch hier durch die Rechtsprechung zu klären sein, ob solche behördlichen Nutzungseinschränkungen aufgrund der Corona-Pandemie die betroffenen Geschäftsmieter zu einer Mietzinsreduktion berechtigten oder nicht. Eine einvernehmliche Lösungsfindung kann auch hier im Interesse beider Mietparteien liegen.

Noch keine Gerichtspraxis zur Homeoffice-Pflicht

Die coronabedingt behördlich angeordnete Homeoffice-Pflicht führt dazu, dass die betroffenen Geschäftsmieter ihre Räumlichkeiten, namentlich gemietete Büroräume, nur eingeschränkt gebrauchen können. Geschäftsmieter können auch hier geneigt sein, die Frage aufzuwerfen, ob allenfalls ein Mangel der Mietsache besteht, der zu einer Mietzinsherabsetzung berechtigt. Hinsichtlich dieser Frage besteht soweit ersichtlich bislang keine Gerichtspraxis. Es lassen sich sowohl Pro- als auch Contra-Argumente für einen Mietzinsherabsetzungsanspruch finden.

Die Unklarheit darüber, ob Geschäftsmieter über einen Rechtsanspruch auf Mietzinsreduktion aufgrund der Corona-Massnahmen verfügen, verlangt sowohl von den Mietern als auch den Vermietern ein sorgfältiges Vorgehen bei der Durchsetzung oder Abwehr allfälliger mietrechtlicher Ansprüche.

Nadine Zanetti ist Senior Associate bei Wenger Vieli AG Rechtsanwälte. Sie ist vorwiegend in den Bereichen Bau- und Immobilienrecht, Immobilientransaktionen, Werkvertragsrecht sowie Mietrecht tätig.